Surroga, sostituzione o rinegoziazione del mutuo?

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Il Decreto legge n° 40/2007, definito legge Bersani, ha introdotto anche in Italia la flessibilità che mancava nel mondo dei mutui. Prima di questo Decreto Bersani, cambiare l’istituto di credito erogante per accendere un nuovo mutuo a tassi e condizioni più convenienti significava far fronte a diverse spese, alcune molto sostenute.
Innanzi tutto era necessario pagare alla propria Banca la penale di estinzione anticipata, generalmente pari all’1% del debito residuo. Se un mutuatario quindi, prima del 2007 voleva sostituire il vecchio mutui di 150.000 euro trasferendolo ad un’altra Banca, doveva come prima cosa pagare 1.500€ alla vecchia Banca. Già questa spesa annullava spesso i benefici del nuovo mutuo, rendendo il mondo del credito fondiario molto rigido e soprattutto poco competitivo, tant’è che gli spread applicati erano di gran lunga i più alti in Europa
Inoltre, cambiare istituto voleva dire richiedere la cancellazione dell’ipoteca per procedere subito dopo all’accensione di una nuova ipoteca a garanzia del debito nei confronti dell’altra Banca. Anche questa operazione, che richiede sempre l’intervento di un Notaio, portava con se spese legali mai inferiori a 1.000 euro.
Il Decreto Bersani, introducendo la Surrogazione (o Surroga) ha spazzato via tutte queste spese, portando ad una vera liberalizzazione del mercato del credito fondiario.
Tuttavia il decreto non solo ha annullato le consistenti spese di chiusura dei rapporto con le Banche. Il vero vantaggio sta nella liberalizzazione e nella competitività: dal 2007, le banche sono corse ai ripari introducendo, pur di non perdere i propri clienti una gamma di prodotti che consentono significativi sconti sugli spread, a vantaggio di rate del mutuo più leggere.

Oggi un cliente non soddisfatto del proprio mutuo ha tre strade aperte:
1) Surroga del mutuo (detta anche Surrogazione o Portabilità)
2) Sostituzione del mutuo
3) Rinegoziazione del mutuo

1) Surroga del mutuo (detta anche Surrogazione o Portabilità)
Quando un cliente trova un mutuo con condizioni migliori, che consente rate mensili più leggere, può chiedere alla propria banca, senza alcuna spesa, a zero costi, la Surroga.
Dal 2 febbraio 2007, i contratti di mutuo, per legge non possono più prevedere alcuna penale in caso di estinzione anticipata (anche i contratti precedenti hanno visto riduzioni importanti della penale di estinzione).
L’ipoteca sulla casa non viene cancellata e ri-accesa, ma semplicemente trasferita. Questo comporta zero costi per il notaio, che non viene nemmeno interpellato.
Inoltre tutte le spese di accensione del mutuo, quali perizia e istruttoria, anche superiori a 1.000 euro, vengono annullate. Se la nuova banca decide di surrogare il mutuo, sarà costretta ad accollarsi ogni spesa.
Ecco quindi che la surroga è realmente un’operazione con zero costi. Gli unici vincoli previsti riguardano i mutuatari, che devono rimanere gli stessi (non è possibile cambiare intestatario o garante), e l’importo del nuovo mutuo, che deve essere pari al debito residuo del vecchio mutuo. In sostanza, la surroga non consente di ottenere liquidità aggiuntiva a costo zero.
Durata e tipo di tasso, ad esempio da tasso fisso a variabile o viceversa, possono essere liberamente modificati nel nuovo mutuo, che potrà beneficiare di una rata mensile ridotta, non solo per il tasso più conveniente, ma anche per l’allungamento del piano di ammortamento.

2) Sostituzione del mutuo
La sostituzione del mutuo invece non trasferisce alcun mutuo alla nuova banca. Il cliente semplicemente rimborsa e chiude il vecchio mutuo, utilizzando le somme erogate da un’altra banca con un nuovo contratto di mutuo. Il primo finanziamento viene rimborsato e contestualmente viene stipulato un nuovo mutuo con altro Istituto di Credito.
Da un lato, questa operazione annulla in parte i benefici economici della Legge Bersani. Non esiste più la penale di estinzione anticipata, ma sono sempre presenti le spese legali connesse alla cancellazione dell’ipoteca e le eventuali spese di istruttoria e perizia, se la nuova Banca le richiede.
Dall’altro lato, la legge Bersani, ha in realtà liberalizzato il mercato, portando le banche a sviluppare nuovi e più convenienti prodotti di mutuo. Oggi è possibile sostituire il mutuo sostenendo solo le spese legali, sfruttando le migliori condizioni offerte dal mercato, che prevedono zero spese di accensione e spread contenuti.
Inoltre, approfittando delle offerte, con la sostituzione si acquisisce un vantaggio importante: è possibile richiedere ulteriore liquidità. Il nuovo mutuo non ha più un importo vincolato al capitale residuo del vecchio mutuo, cosicché il mutuatario, con il nuovo mutuo può ottenere somme di denaro da utilizzare per qualsiasi finalità.

3) Rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione del mutuo avviene presso la propria banca, dove è acceso il vecchio mutuo. In virtù delle mutate condizioni del mercato bancario, oggi più libero e competitivo, il cliente può presentarsi alla sua banca, forte di un preventivo di un altro istituto di credito più conveniente, chiedendo la modifica dei parametri di costo del mutuo stesso.
Il mutuatario può quindi chiedere che venga ridotto lo spread o allungata la durata del piano di ammortamento, oppure la modifica del tipo di tasso, da fisso a variabile o viceversa. Generalmente, la banca pur di non perdere un buon cliente, che ha sempre onorato il suo debito con il regolare pagamento delle rate del mutuo, può acconsentire alle richieste.
In questo caso, non è necessario sostenere alcuna spesa: trattandosi di un accordo tra la banca ed il mutuatario, non serve il notaio, non c’è alcuna estinzione anticipata e non sono previste spese di istruttoria o perizia.

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